Secteur Sidi Bernoussi / Sidi Moumen

Du terrain brut au dossier structuré

1. 1

   Terrain reçu

   Dossier ouvert et rattaché à un secteur du Grand Casablanca.

2. 2

   Lecture urbanistique

   Règles applicables identifiées — zone E4 du plan d'aménagement.

3. 3

   Potentiel constructible étudié

   Hypothèse de gabarit calculée : R+5.

4. 4

   Contraintes identifiées

   4 points de vigilance relevés.

5. 5

   Vue 3D indicative

   Volumétrie conceptuelle produite à partir du gabarit étudié.

6. 6

   Qualification

   Terrain retenu comme opportunité qualifiée.

Ce qui a été analysé

Surface du terrain

20 000 m²

Zone du plan d'aménagement

E4

Gabarit étudié

R+5

Hypothèse de travail calculée à partir des règles de la zone. Indicative, à confirmer par une étude détaillée.

Contraintes principales

• Contrainte COS atteinte : aucune densification supplémentaire possible, la rentabilité dépend du prix de sortie et de la qualité du produit.
• Stationnement de 280 places pour environ 300 logements sur un seul niveau de sous-sol (7 000 m²) : ratio à valider au regard des exigences réglementaires et de la commercialisation.
• Prix de sortie (8 500–9 000 DH/m²) donné sans relevé précisé : à confirmer par une étude de marché locale avant de figer le compte d'exploitation.
• Localisation interne et largeur de voie non précisées : accès, desserte et règle de prospect restent à vérifier sur le terrain.

La lecture Ardocco

Le terrain, situé en zone E4 (collectif dense) au PA Echellalate de Sidi Moumen, soutient un programme résidentiel collectif de grande échelle : sur une emprise RDC de 7 000 m² et 5 niveaux retenus, la surface plancher totale projetée est de 30 000 m², dont 24 000 m² vendables, pour environ 300 logements. Le gabarit et la densité visent une demande de logement collectif de masse, cohérente avec le positionnement du secteur. Le statut juridique est titré, ce qui constitue un cadre clair pour le montage. La contrainte active est le COS : la surface plancher est plafonnée par le coefficient réglementaire, et il n'existe pas de marge pour densifier davantage. Le levier de rentabilité ne réside donc pas dans le volume mais dans la qualité de la production et le prix de sortie. Sur la base d'un prix de sortie estimé entre 8 500 et 9 000 DH/m² vendable, la marge projet est estimée entre 66 291 800 et 82 530 200 DH, pour un ROI projeté de 43 à 54 %, ces valeurs restant indicatives et sous réserve de validation.

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